Qué es la plusvalía municipal y cómo saber si tienes que pagarla al vender una vivienda

Vender una vivienda puede ser un proceso emocionante, pero también conlleva ciertas obligaciones fiscales que a menudo generan dudas. Una de las más comunes es la plusvalía municipal, un impuesto que muchos propietarios desconocen hasta que llega el momento de firmar la escritura de venta.
En este artículo te explicamos qué es la plusvalía municipal, cuándo se paga, quién debe abonarla y en qué casos puedes quedar exento.

Contenido

1. ¿Qué es la Plusvalía municipal?

2. ¿Quién paga la plusvalía: el comprador o el vendedor?

3. ¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

4. ¿Dónde se paga la plusvalía municipal?

5. ¿Cómo se calcula el valor de la plusvalía de un inmueble?

6. ¿Es obligatorio pagar la plusvalía municipal?

7. Descubre Propeis

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, oficialmente conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo gestionado por los ayuntamientos.
Su objetivo es gravar el incremento de valor que experimenta un terreno urbano desde que una persona lo adquiere hasta que lo transmite, ya sea mediante venta, herencia o donación.

Es importante entender que la plusvalía municipal no grava el valor total del inmueble, sino exclusivamente el incremento del valor del suelo. El cálculo se realiza considerando factores como los años transcurridos desde la adquisición y los valores catastrales establecidos por cada municipio. Aunque muchas personas desconocen este impuesto hasta enfrentarse a una operación inmobiliaria, su impacto puede ser significativo en las finanzas personales.

¿Qué es la plusvalía de una casa o de un inmueble?

Cuando hablamos de plusvalía de una casa o plusvalía de un inmueble, nos referimos a la ganancia que obtiene el propietario al vender su propiedad por un precio superior al que la compró.

Esa ganancia tiene dos vertientes:

• Plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno (impuesto local).

• Ganancia patrimonial, que se declara en el IRPF y grava el beneficio obtenido por la venta del inmueble (impuesto estatal).

Ambos conceptos suelen confundirse, pero son impuestos distintos. La plusvalía municipal la gestiona el ayuntamiento y no depende del beneficio real obtenido, sino del valor catastral del suelo y de los años que haya permanecido en propiedad.

¿Quién paga la plusvalía: el comprador o el vendedor?

Al momento de vender una propiedad, surge una pregunta fundamental: ¿Quién debe hacerse cargo del pago de la plusvalía? La respuesta es clara y está respaldada por la legislación vigente en España.

• En las ventas, la plusvalía la paga el vendedor, salvo que se pacte lo contrario en el contrato.

• En las herencias y donaciones, el obligado al pago es quien recibe el bien (heredero o donatario).

Para los compradores, esto supone una tranquilidad adicional, ya que no tendrán que asumir este coste extra al formalizar la compraventa. Sin embargo, es importante revisar siempre las condiciones específicas recogidas en el contrato de compraventa, ya que ambas partes pueden pactar un acuerdo diferente si así lo desean. Aun así, salvo pacto contrario, la obligación recae sobre quien vende.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

Ya hemos visto que se trata de una obligación fiscal que surge cuando se transmite un inmueble, ya sea por venta, donación o herencia. Pero, ¿Cuándo exactamente debe pagarse este impuesto? El momento clave es en el instante en que se produce la transmisión del bien. Es decir, si vendes tu vivienda o recibes una propiedad en herencia, tendrás que liquidar la plusvalía ante el ayuntamiento correspondiente.

El plazo para pagar la plusvalía municipal varía según la causa de transmisión. Si se trata de una compraventa, normalmente dispondrás de 30 días hábiles desde la fecha del acto o contrato para presentar y abonar el impuesto. En caso de herencias o donaciones mortis causa, este plazo suele ampliarse a seis meses desde el fallecimiento del causante, con posibilidad de prórroga si se solicita dentro del periodo inicial.

Es fundamental cumplir con estos plazos para evitar recargos e intereses innecesarios. Además, informarte sobre las bonificaciones y exenciones disponibles puede ayudarte a optimizar tus obligaciones fiscales.

¿Dónde se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, es un tributo que se abona al ayuntamiento del municipio donde se encuentra el inmueble. Es decir, siempre se paga en la administración local correspondiente a la ubicación del terreno o vivienda objeto de transmisión.

Al realizar una compraventa, herencia o donación de un bien inmueble, es obligatorio liquidar este impuesto en las oficinas municipales o a través de sus plataformas digitales, si están disponibles. Cada ayuntamiento puede tener procedimientos y plazos específicos para presentar y abonar la plusvalía municipal, por lo que es fundamental informarse directamente en el consistorio correspondiente para evitar recargos o sanciones.

Generalmente, el proceso se realiza mediante:

1. Presentación del modelo oficial de autoliquidación o declaración (disponible en la web municipal).

2. Aportación de la escritura de compraventa o del documento que justifique la transmisión.

3. Pago del importe mediante ingreso bancario, tarjeta o domiciliación.

Algunos ayuntamientos ofrecen tramitación electrónica completa, permitiendo calcular y pagar el impuesto desde su sede electrónica

¿Cómo se calcula el valor de la plusvalía de un inmueble?

El importe del impuesto de plusvalía municipal depende de varios factores:

1. Valor catastral del suelo (no de la construcción).

2. Número de años que ha transcurrido desde la adquisición.

3. Coeficiente que aplica cada ayuntamiento según esos años.

4. Tipo impositivo municipal, que suele oscilar entre el 25 % y el 30 %.

Desde la reforma de 2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos de cálculo:

• Método objetivo (automático): basado en los valores catastrales y coeficientes oficiales.

• Método real: según la ganancia efectiva obtenida (precio de venta – precio de compra).

Esto permite pagar solo si realmente hubo una ganancia, evitando situaciones injustas como las que se producían antes, cuando se exigía el impuesto incluso en ventas con pérdidas.

¿Es obligatorio pagar la plusvalía municipal?

Sí, el pago de este impuesto es obligatorio siempre que haya un incremento real en el valor del terreno.
Sin embargo, existen situaciones en las que no se debe pagar:

• Cuando no hay ganancia: si vendes por un precio igual o inferior al de compra, puedes solicitar la no sujeción al impuesto.

• Cuando el terreno pierde valor: debes demostrarlo con documentos (escrituras, tasaciones, etc.).

• Cuando la transmisión está exenta (ver siguiente punto).

Exenciones de la plusvalía municipal

Existen exenciones de plusvalía municipal reconocidas por la ley, en las que el contribuyente no está obligado a pagar.
Entre las más comunes destacan:

• Transmisiones entre cónyuges tras un divorcio o separación.

• Aportaciones a la sociedad conyugal.

• Herencias a favor de ayuntamientos o entidades públicas.

• Reversiones expropiatorias (cuando se devuelve un terreno expropiado).

Además, algunas ordenanzas municipales pueden contemplar bonificaciones para determinados casos, como vivienda habitual heredada por familiares directos, reduciendo el impuesto hasta un 95 %.

Ejemplo real: cómo calcular la plusvalía municipal

Supongamos que compraste una vivienda en 2010 por 150.000 € y la vendes en 2025 por 220.000 €.
El valor catastral del suelo es de 40.000 € y el ayuntamiento aplica un coeficiente del 0,10 y un tipo impositivo del 29 %.

El cálculo sería:

40.000 € × 0,10 × 29 % = 1.160 € de plusvalía municipal.

Sin embargo, si acreditas que no hubo ganancia real (por ejemplo, porque invertiste mucho en reformas o gastos), podrías optar por el método real y reducir o incluso anular ese importe.

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